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연체 이유로 임차인의 계약갱신 요구 거절에 대한 판결
박범진 변호사의 법률가이드
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기사입력 : 2021.06.02 17:43
[판결 요지]
점포 임대인이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 인도를 구하는 사건(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판례)
[사례]
점포 임대인이 종전에 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 적이 있는 임차인의 계약갱신요구를 거절하고 임대차계약이 만료되었을 때 건물의 인도를 구할 수 있는지가 문제된 사안.
[대법원 판단]
상가건물임대차보호법 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면, 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조).
위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.
이를 기초로 임차인이 2017. 9. 8. 연체차임 일부를 지급할 때까지 3개월분의 차임이 연체되어 있었으므로 임대인은 그 사유를 들어 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 따라서 임대차계약은 약정한 기간 말일에 종료되었다고 볼 수 있다고 판시하였습니다.
