임대료상한의 구체적 사례해설
박범진 변호사의 법률가이드
개정 주택임대차보호법 제7조 제2항은 “증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하여 임대료상한을 5%로 제한하고 있습니다.
⑴ 임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인가요?
임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용됩니다.
⑵ 갱신시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 것인가요?
그렇지 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.
⑶ 임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약갱신시 임대료 증액을 할 수 없는 것인가요?
그렇지 않습니다. 계약갱신시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있습니다. 다만, 지자체는 지역별 임대차시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다. 당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우 임대인은 주택임대차보호법 제7조에 따른 통상적인 차임증감청구권 행사와 동일하게 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니함을 들어 증액청구를 할 수 있고, 분쟁조정절차 등을 통해 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니함을 들어 증액청구를 할 수 있으며, 분쟁조정절차 등을 통해 그 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우 증액이 될 수 있습니다.
⑷ 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우에는, 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있나요?
가능합니다. 계약갱신요구권의 행사여부는 임차인의 의사에 달려있으므로, 임차인이 이를 행사하지 아니하고 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능합니다. 이 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.
⑸ 계약갱신요구권 행사시 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있나요?
초과되는 부분은 무효입니다. 주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제10조의2는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임차인이 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에는 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.
⑹ 개정법 시행 전 이미 임대료 5% 초과증액하여 계약연장 합의를 한 경우, 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위 내로 조정할 수 있나요?
개정법 시행 전에 이미 계약연장 합의가 있다 하더라도 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임차인은 현 시점에서 계약갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위 내로 조정할 수도 있고, 5%를 초과하는 금액으로 합의한 연장계약을 그대로 유지하되, 해당계약의 만료시점에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 범위 내에서 임대료 증액 후 2년 동안 추가로 거주할 수도 있습니다.
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